案情原告袁某2006年12月23日经房屋中介机构介绍，与被告陆某签订了一份房屋转让合同。袁某购买陆某所有的某小区建筑面积约100平方米的二手房一套，房屋及内部设施转让价共计46万元。袁某当即预付定金6万元并支付中介机构中介费4000元。合同约定任何一方违约，应支付相当于双倍定金的违约金；无论哪方违约，中介费均不予退还。
　　2007年1月18日，袁某在与陆某共同察看房屋时，从楼下的住户处了解到陆某的房屋漏水多年。为此袁某认为陆某隐瞒房屋存在的质量瑕疵，有失诚信，要求退房、退款。陆某之妻朱某表示同意退款，并出具了“60000元购房款在2007年1月25日前归还”的字据。但陆某在约定期限到期后却拒绝退还定金款。由于协商未果，袁某遂以陆某及其妻子朱某为共同被告，向嘉兴市南湖区法院提起诉讼，要求解除合同，两被告须支付双倍定金12万元及中介费4000元。后经法院调解，当事人达成了退房和返还定金6万元的协议，诉讼费由原告自愿承担，并当庭进行了履行。

　　法官说法
　　虽然本案经调解结案，当事人的纠纷也已化解，但原告袁某损失了中介费及诉讼费，被告陆某也耽搁了房屋买卖事宜，且双方为诉讼花费了大量精力，在这次纠纷中都蒙受了一定的损失。但是，如果购买方在缔约时除了关注房屋的权属瑕疵外，再能关注一下房屋的隐性质量问题及周边环境对房屋的影响等；如果出卖方在缔约时如实地进行告知，则这些损失是有可能减少和避免的。而在大宗买卖中，一方面，购买方可通过不同途径了解买卖标的物的相关情况，如在购房时可以向邻居、小区其他业主进行询问；在购买其他物品时可由专业人员陪同检验性状等。另一方面，出卖人应遵守诚信原则，对将物品的质量瑕疵进行如实告知。
　　需要补充说明的是，在本案中，因为陆某之妻出具了“60000元购房款在2007年1月25日前归还”的字据，视为双方就纠纷的处理达成的协议，出卖人同意解除合同，并返还房款。但在其他很多案件中，当事人一发现质量瑕疵就要求解除合同，根据合同法第94条的规定，解除合同的一个重要条件是因违约致使“不能实现合同目的”，即所谓的根本违约。很多时候，质量瑕疵并没有达到根本违约的程度，法院很难直接判决解除合同，原告有较大的败诉风险。
　　其实在合同法中，对于买卖的物品存在的质量瑕疵，出卖人承担违约责任的方式包括修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等。消费者如发现商品存在质量瑕疵，可以先行选择要求出卖人对物品进行修理，出卖人拒绝修理或在修理后仍无法排除质量缺陷的，应认为符合解除合同的条件，这样既可以为修复缺陷创造条件，实现物品最大的利用价值，又节约了协商、诉讼等诸多成本。
　　（吴志坚）